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合肥房地產發展趨勢

導讀:短期看政策,中期看城鎮化,長期看人口轉折點”,我姑且從這個角度出發,來分析一下房價上漲的規律。他將政策歸為短期,城鎮化歸為中期,而人口轉折點歸為長期,也正說明合肥房地產的發展,必定會經歷以上三個階段。那么,合肥房地產發展趨勢如何呢?下面就由筆者給您細細道來。

短期看政策,中期看城鎮化,長期看人口轉折點”,我姑且從這個角度出發,來分析一下房價上漲的規律。他將政策歸為短期,城鎮化歸為中期,而人口轉折點歸為長期,也正說明合肥房地產的發展,必定會經歷以上三個階段。那么,合肥房地產發展趨勢如何呢?下面就由筆者給您細細道來。

   合肥房地產發展趨勢

  趨勢一;加強樓市調控

  由于2016年合肥房價漲幅較大,購房貸款政策收緊,有效打擊投資者購房。昨天,合肥市房產局公布了今年合肥房地產市場調控管理的幾大看點:對合肥樓市此前出現的一些違規現象,今年將進一步加大對“返租銷售”、“辦公改公寓”、“捆綁銷售”、“捂盤惜售”等違法違規行為處罰和曝光力度,妥善處置并就延期交房等問題提出處理意見。由此可見,合肥樓市的調控政策還在繼續進行,維護房地產市場的穩定發展。

  趨勢二;價漲幅趨緩

  自去年10.2合肥出臺了政策給房價降溫以來,房價在2016年11月和12月份都出現了下跌,由此可見政府控制房價的決心十分強烈。雖然有不少網友認為合肥樓市將會崩盤,但從目前合肥的房產市場來看,合肥樓市不會出現房價的普遍下跌,原因在于合肥作為安徽的省城,新生人口不斷涌入,對于住宅的需求量大,在政府的調控下,房價的漲幅趨緩。

  房價短期看政策,中期看城鎮化,長期看人口轉折點

  比如2008年的全球金融危機,4萬億投資大家還記憶猶新,配合不斷放松的限購政策、信貸政策,合肥房價在接下來的兩年迎來一次小高潮。去年的第二次上漲周期大家也看到了,政策背景是去庫存及結構轉型引發的經濟下滑,還是以極度寬松的限購、信貸以及貨幣政策,進一步刺激房價的大幅上漲。

  中期看城鎮化。表面上來看,中國經濟依賴房地產,但從實質上來看,依賴的是城鎮化。截至目前為止,中國城市化率已經達到57%,正處于城市化發展的中期。其實這種快速的城市化已經告別了以往的高速模式,由于我們國家城市化的統計口徑只是常住人口,而不是戶籍人口,下一步城市化重點更多的是,轉化常住人口為戶籍人口的市民化。

  一般來講,農村人口轉變為城市人口,一定要享受到城市發展帶來的所有福利,才能算徹底的城市化,擁有城市戶籍是市民化的典型特征。但戶籍政策一般都與房子綁定,農村人口絕大部分情況下都需要購房,才能享受一個市民可以享受到的所有城市福利,因此買房是一道城市化繞不過去的檻。

  過去的20年,是中國城鎮化快速發展的20年,中國人幾乎平均每年有1%的人口從農村進入城市,在城市里找到工作。這部分農村人口在城市里工作,卻無法享受城市里的福利待遇,與購房綁定的戶籍政策極大推動著房地產的發展。

  政策的維度,供需的維度和價格的維度

  政策的維度。之前分析我們提到,房地產大周期的波動,基本上都是圍繞著政策放松和收緊起伏的,因此房價短期受影響最大的還是政策。

  從去年10月份熱點城市限購以來,以一線和四小龍為首的熱點城市,房價基本上被嚴格限制,目前大部分已經恢復到去年限購時的水平。我們國家控制房價從來都不是能不能,而是想不想,政策對中國房價幾乎是100%見效的。因此我們在判斷合肥房價的時候,絕對不能偏離短期政策的軌道。

  供需的維度。經濟學上最基本的規律就是供需決定價格,當供大于求時價格下跌,求大于供時價格上漲。從某種意義上來講,供需決定短期價格走向,房價的上漲也不外乎如此。當合肥限購的閘門對外地人打開之后,省內外的投資者蜂擁而至,大量的投資資金使合肥市場一房難求,房價暴漲。

  當限購重啟,外地人的購房需求被抑制,市場上的實際購買力大大減少,人們開始從狂熱的買房轉為觀望,然后直到一年后完全冷卻下來。這樣實際需求慢慢減少,庫存相對進一步增加,價格逐步下探。我在之前的文章中分析過,當合肥實際庫存達到40000套這個臨界點時,房價的走勢會發生質的變化,高于40000套,房價會大概率橫盤或者下跌,低于40000套,房價則會有極大上漲的動力。

  人口流入相對不足,再加上上位城市的吸血效應,未來三四線城市住房結構性過剩的矛盾,將會更加突出。賣出省內三四線及以下城市房產,買入省會城市,會是未來家庭資產優化配置的最佳選擇。以上就是筆者給您分析的合肥房地產發展趨勢了。

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