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北京寫字樓均價高媲美海外寫字樓售價

導讀:受惠于中國房地產企業的快速發展、中國外匯政策的逐步寬松,中國資本正在紐約這個世界房地產市場頂尖營盤初展身手。

紐約房地產市場的氣溫正如仲夏的北京一樣炎熱。“酒店里都是中國面孔,幾乎要撞腿了。”7月初,從美國返京的盛世神州房地產基金董事長張民耕說。

他每年都要赴美國考察三至四次。去年以來,張民耕管理的盛世神州美元基金在美國已收購了3052套出租式公寓,分布在亞特蘭大、休斯頓、舊金山、紐約,出租率高達95%。數據顯示,經過連續20多個月的攀升,紐約房價已創下美國金融危機的2008年以來新高。2008年金融危機之后,美國的房地產市場先是迎來了一些有移民需求、教育需求的中國個人投資者。

2012年前后,以萬科、萬達為代表中國的大開發商,開始了“探索之旅”。而現在,許多機構資本開始覬覦紐約市場。“受惠于中國房地產企業的快速發展、中國外匯政策的逐步寬松,中國資本正在紐約這個世界房地產市場頂尖營盤初展身手。”張民耕說。不僅僅是紐約,中國投資者的足跡幾乎快遍布全球。

最新數據顯示,2014年1月到3月,中國流向海外房地產市場的投資額如下:美國7.37億美元,香港6.49億美元,西班牙4.53億美元,英國3.2億美元,澳大利亞2.56億美元,韓國4400萬美元,共24.59億美元 (數據來源: Real Capital Analytics網站) 。而根據美國房協NAR的7月8日發布的報告,過去一個財年(2013年4月至2014年3月),中國人在美國購房金額約220億美金,占國際買家購房總金額的24%,比上年增長5%,繼續排名第一。根據21世紀中國不動產整理的這份報告,美國現有房屋價格的平均價為24.7萬美金,國際銷售價格為39.6萬美金,但中國人購房的平均價從上年的50萬美金增至59萬美金,位居第一。

21世紀不動產海外事業部總監劉冰冰表示,由于加拿大去年收緊了移民政策,美國樓市更加成為中國買家的首選。近兩年一批中國開發商來到美國本土直接開發房地產,其主要銷售對象仍然是在美華人和中國大陸人,隨著這些房子的上市,中國買家在美購房金額仍將持續上升。如果說個人投資者偏好住宅,大型的商業物業更符合開發商以及機構投資者們的胃口。萊坊國際透露的信息顯示,剛被選為倫敦人民幣業務清算行的中國建設銀行近日通過非公開交易收購倫敦金融城111 Old Broad Street寫字樓,交易價格約為1.11億英鎊(約10.6億人民幣)。此前的6月20日,中國人壽保險收購了金絲雀碼頭10 Upper Bank Street 大樓70%的股權。

據萊坊監測,北京市甲級寫字樓均價約每平方米人民幣3.5-6.5萬元,“已經與海外國際城市的寫字樓售價旗鼓相當,國內寫字樓物業的價格優勢較海外成熟市場的寫字樓物業有所減弱。”萊坊北京董事總經理何金亮指出。中國資本的海外投資之旅開啟了一個新的時代。世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,這不是暫時現象,而是一種長期趨勢的選擇。

他提醒說,最值得關注的是險資的動向。在中國人壽、平安保險集團身后還有一批跟隨者。在亞洲,有關保險公司投入房地產市場的金額一向甚為嚴格。隨著一些國家開始放寬海外直接投資,并且簡化了審批流程,情況正在發生轉變。來自亞洲十個司法管轄區的保險監管機構數據表明,2013年底亞洲保險業總資產值高達6.7萬億美元,高出了美國的5.8萬億美元和英國的3萬億美元。

以資產值計算,日本為最大的保險市場,掌管3.3萬億美元資產,其余資產主要由中國、韓國和中國臺灣的保險公司擁有,這四個國家和地區總共占亞洲保險資產約九成。“亞洲保險公司已經看到,養老金計劃和主權基金自從增加了全球房地產市場的投資比重后獲得了正回報收益,更為重要的是,這些投資的風險回報問題基本是無需擔心的。”世邦魏理仕全球資本市場執行董事Marc Giuffrida表示。

業內統計數據顯示,截至2013年年底,房地產平均只占亞洲保險公司投資組合的2%(約1300億美元),其中中國占1%,日本和韓國分別是1.8%和2.4%。相比之下,發達國家通常將4%-6%的資金投入房地產市場,比如美國為6.7%,英國為5.1%。“這意味著即使從1%上升到平均水平,也將有很多的交易發生。”陳仲偉說。

“他們仍在做功課的階段。”張民耕告訴21世紀經濟報道記者。而他斷言,海外房地產投資的散戶時代已經終結,新篇章將由機構投資者開啟。

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